本日は不動産売却のお話です。
テーマ【失敗しない売却査定の方法】について解説しました。
YouTubeでも動画で解説していますので、こちらもご覧ください。
第1回【不動産売却】不動産価格の相場を知ろう！
いろは不動産の能野です。
本日は不動産の売却の基礎の基礎。
不動産価格を調べる方法をお話します。
そんの無理だよ。
そのために不動産会社がいるんだろ！
という声も聞こえてきそうですが、ある程度した調べしてから依頼しないと不動産会社の
「カモ」にされる可能性があるので資産防衛のためにしっかりと調べてください。
簡単に相場感を知っておくだけで良いので簡単です。
まずは、プロの査定方法はこんな感じです。
不動産の価格の調査方法
■原価法
■収益還元法
■取引事例比較法
原価法
建物について現時点で新築した場合の価格から、
築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法。
収益還元法
賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される
収益から価格を割り出す方法。
1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」と、
一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」がある。
取引事例比較法
査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、
売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。
我々は査定ソフト・IAを活用し査定をしています。
また過去取引・地価公示・災害情報・景気経済市場など様をかみして不動産価格を算出しています。
かなり上記はテクニカルなので、なんとなく理解していただければと思います。
※実際に売主様が注意すべきは、ズバリ【買主目線】です。
不動産売却は買主視点に立てば、価格設定は簡単です！
まずは、広島で一番多く不動産購入検討者が利用してい
SUUMO（スーモ）を使って、売却物件のライバル物件を検索してみてください。
その中に「あなたの物件」が登場した場合どうかを想像してください。
ライバル物件とは、同じ地域（例えば、広島市安佐南区大町）で、
価格帯や築年数や敷地建物面積が近しい不動産です。
・価格は前後500万円 【売出価格】2,000万円だとライバルは1,500万円から2,500万円です
特にSUUMO（スーモ）では、500万円ごとに価格を選択できるので、前後500万円で検索される方が統計上多いです。
・築年数は昭和56年（1981年）の前後で大きな境界線があります。（56年6月1日から新耐震）
→昭和56年6月以前の旧耐震では、住宅ローンや税制優遇で不利になる場合があります。
不動産エージェントは、これらの査定方法や集計されたデータから総合的に価格を判断しています。
一般の方には、これらの専門的な方法で価格を判断することは難しいですが、【取引事例比較法】を利用して簡単に相場感をつかむことは可能です。
【ちなみに現在は一括査定を利用される方も多いです】
一括査定は複数社から価格の見積もりが出るので、比較しやすいです。
ただし、注意しないといけないことは、価格が吊り上がりやすくなることです。
どの不動産会社も売主様から依頼（媒介）を貰いたくて仕方ありません！
簡潔に言うと、一番高く査定価格を出した不動産会社が選ばれやすいです。
だって私の大切な財産を一番高い評価をしてくれたんだもん♡となるかもしれませんが注意が必要です。
その会社が買い取ってくれるのであれば、一番高く表示した会社に売るのが良いですが、そうではないですよね？
SUUMOやSNSからお客様を集め、他社物件と比較検討されるので市場よりも高すぎると売れません。
売却準備
①不動産価格の相場を知ろう
まず不動産を売却することになったら、売却する不動産
のおおよその査定額を自分で調べておく必要があります。
よく分からないからといって、いきなり業者任せにして
しまうと提示された査定額が適正なのか否かということ
自体が分からない状態になってしまいます。
そのような状態だと不動産を高く売却することが難しく
なってしまいます。そこであらかじめ周辺の物件の価格
を調べれば相場が見えてきます。調べ方は簡単です。
広島ならまずはSUUMO（スーモ）を見ることをおすすめします。
SUUMOから売却不動産と似た物件を検索してみてください。
似た物件とは・・・
①同じエリア（町村レベル）たとえば広島市中区十日市町
（マンションであれば同じマンションで出ているか確認）
②広さ（㎡数・坪数）
③築年数
上記の項目で【似た物件】を検索し価格を調べてみてください。
そうすれば「現在の市場価格」が見えてきます。
ある程度価格を把握してから不動産会社へ査定依頼してください。
