こんにちは！
いろは不動産の能野です。
今週も広島の不動産について解説していきます。
今日は約10分で不動産について解説します。
最後まで見ると住宅ローンについて理解できます。
まずは簡単に前回のおさらいです。
広島で不動産を購入する最適な手順と流れを説明しました。
①探し方編では、
・理想を考える
・情報収集
・見学をする
②選択編では、
・住宅ローンの審査を行う
・諸費用はどれくらいかかるの？
・比較検討
③契約編では、
・重要事項説明＆売買契約
・決済（引渡し）
・その後
購入編【第4回】住宅ローン解説
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1.住宅ローンの概要（審査タイミング）
2.変動金利と固定金利
3.どの銀行を選ぶのか
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【どのタイミング】
まずは不動産の購入における順序を説明します。
一般的には①物件を探し②買い付けと呼ばれる
購入要望書を売主に出し③仮審査を行います
④その後売買の契約を行い⑤住宅ローンの本審査
を行います住宅ローンの本審査が承認されると⑥決済
引き渡しと言う流れです。
しかし、私は良い物件が見つかる前に
住宅ローンの仮審査を行うことをお勧めしています。
理由は良い物件=人気の物件は足が速くタイミングを
逃すと購入できません。
だからこそ、
最大限の準備を行いいざに備える必要があるからです。
一度売主さんの立場になって考えてみてください。
例えば、あなたが3,000万円の不動産を売却する場合
同じ日に購入したいと言われるお客さんが現れたとし
ます。
Aさんは現金ですぐに購入します。
Bさんは仮審査が別の物件で3,500万円まで通っています。
Cさんはこれから住宅ローンの仮審査を行うため
住宅ローンの審査は通るか未確定です。
あなたなら誰に売却したいですか？
私が売主だとまず優先したいのは現金ですぐに購入し
てくれるAさんです。なぜならばすぐに契約できるの
で契約を解除したり途中でやめたと言う可能性が低い
からです。次に3,500万円で仮審査が通っているBさん
です。そして最後に住宅ローンを借りれるかどうかま
だ不確定なCさんです。
あなたはこの話を聞いてそんなにすぐ物件を買いたい
わけでもないし仮審査をしておく必要はないんじゃな
いかと思われたかもしれません。しかし明日あなたが
欲しいなと思える物件が出てくるかもしれません。
不動産はご縁ですのでいつどのようなタイミングで、
良い物件が出てくるか解りません。
もちろんあなたが絶対に欲しいなぁ！良いなぁ！と思う
物件は他の購入希望者方から見ても欲しいなと思える
物件である可能性が高いです。
あなたが特殊な物件を求めていない限りは・・・
ですので、実際は良い物件が出てから契約に至るまで、
のスピードは非常に早いです。
すぐに購入する気がないと言う方でも、良い物件が
出た時に準備が整わずに購入できない場合があります。
あのイチローも「結果は本番前に決まっている」と言っています。
私は早い段階で仮審査をすることをお勧めしています。
早めに仮審査をしておくことで売主さんの信頼が得ら
れると言うだけではなく、自分自身が購入できる
最大限の金額を把握することもできます。
また自分が適用される金利も把握することが出来るので、
月々返済額が明確に見えてきます。
ちなみに、
住宅ローンの仮審査を行ったからと言って、その不動産
を買う必要性は全くありませんし、その銀行で住宅ローン
を組む必要もありません。
あくまでも【仮】の審査ですので、3行選び仮審査を行い
一番良い条件の銀行を物件選定前に決めておくことを
おすすめします。
※対象の物件が大きく変わると融資条件も変わることがございます。
あくまで参考としてください。
【変動金利と固定金利】
固定と変動どちらがよいか？
【未来によってきまる！から誰もわからない】
変動金利と固定金利どちらを選ぶべきですか？
とのご質問をよくいただきます。
正直現在今後の金利情勢を見極められる人はいません。
ですので変動金利だと金利が上昇する可能性はあります。
そのリスクを抑えたい・不安だと感じる方は固定にされると良いと思います。
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金利リスクとは、金利上昇のリスクです。
固定金利1%で住宅ローンを借りた場合、その後に金利
が上がり3%になったとすると2%分得したことに！
逆に金利維持もしくは、下落した場合には変動金利で
借りた方が得だったとなります。
つまり金利リスクとは、
借りる側がリスクを取るプランを【変動金利】
貸す側（銀行）が取るプランを【固定金利】
と定義できます。
それでは、みんなはどうしているのでしょうか？
半数以上の人が変動金利を利用しているようです。
ただし皆が使用してるからといって変動選んだ方がいいかというわけではありません。
個々のリスク許容度や資産によって判断すべきだと思います。
変動金利の方が見た目の数字が低いので見積もりの時に変動でされることが多いからかもしれません。
過去20年間どうだったのかと考えると変動金利の方がお得でした銀行の変動金利の水準表を見てください。
ここ20年ぐらいはずっと金利が低いままですですので変動の方がお得だったといえます。
今後がどうかと言うことですか今はもう低いから上がるしかないと言う意見もありますしと言われ続けずっとこれで推移してますつまり誰にもわからないと言うことです未来は誰にも予測できない
まぁ私だったら今は変動を選ぶかなぁと思います。
金利が高くなったらローン一括返済したり借り換えすればいいかなぁと思ってます。
住宅ローンで変動金利を選んだ場合、一般的に半年に
1度の金利見直しがあります。しかし、その際金利が
上昇していたとしても、すぐに毎月の返済額が増える
わけではありません。
住宅ローンには、「5年ルール」というものがあり、
金利が上昇していても、5年間は返済額が変わらないのです。
なお、金利上昇後、6年目からの返済額ですが、
今までの返済額から125％までしか上げることができ
ないというルールもあります。
大幅に返済額が変わらないようにするための規則です。
これは「125％ルール」と呼ばれています。
急激に月々支払いを上げると返済が困難になり、滞納
される方がでてきます。その救済策として設けている
ルールですが、返済しなくて良いわけではありません。
あくまでも月々の支払を「5年間変えない」「125％以
上増やさない」というだけで借入自体には上昇分の金
利がかかるので、総返済額は制限されません。
【どの銀行を選ぶか】
3つ仮審査を出して条件を明確にしよう
・実際の借入額の決め方や
・広島で利用できる銀行の紹介
・頭金や費用や一括返済
などについては、長くなるのでまた別の動画で解説します。
いかがだったでしょうか？
皆様のご意見やご相談なども受け付けておりますので、コメント頂ければ幸いです。
次回は【諸費用】について解説します。
ありがとうございました！！
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