【知っておこう！】旧耐震と新耐震の違い

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★見学前に知っておこう！
本日は旧耐震と新耐震の違いについて【すっごく】簡単に解説します！
※本格的に知りたい方は、こちらのサイトからご確認ください。

こんにちは、いろは不動産の能野です。
広島を中心に不動産仲介業をメインに活動している
現役の不動産エージェントです。

本日は、購入希望者から、よくいただくご質問にお答えしていきます。

よく旧耐震のマンションって買っても大丈夫ですか？
との質問を受けるので今回は私なりの思いをお話します。

こんな人はぜひ、読んでみてください！

✅旧耐震ってなに？

✅検討エリアでは予算が厳しいくて、
　 旧耐震も含めて検討しようかな・・

✅築古のリノベマンションを検討してます！


そもそも、旧耐震と新耐震の違いですが、1981年6月より前に
確認申請が受理された物件を旧耐震、それ以降に確認申請が受理された物件を新耐震と呼びます。


YouTubeでもアニメーション動画で解説していますので、
お時間のない方は、こちらの動画を2倍速でながら聞きしていただければ、
3分程度で簡単に理解できます！！

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【耐震基準】
日本は地震の多い国です。
その為マンションの建設時に地震対策が取られています。

その際に、建物が地震に耐える能力の基準となるのが「耐震基準」です。
耐震基準は大きな地震が起きるたびに見直されてきましたが、
近年で最も大きな改訂は、1981年6月の改訂です。

これは、1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに強化された耐震基準で、
それ以前の基準である「旧耐震基準（旧耐震）」と区別して、「新耐震基準（新耐震）」と呼ばれています。

「新耐震基準は、柱や梁に入れられる鉄筋の密度などが、旧耐震基準に比べて強化されています。
実際に、1995年に発生した阪神・淡路大震災では、新耐震基準で設計された建物の倒壊はほとんど
見られませんでした。

なお、新耐震基準になったのは1981年ですが、
建築確認を受けてから完成するまでにおよそ1～2年かかることを踏まえると、
新耐震基準を満たしているかどうかは、1983年以降に完成したマンションを目安にするといいでしょう


【旧耐震基準】
・震度5程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性
・震度5を超える地震に対する規定は特になし

【新耐震基準】
・震度5程度の地震でほとんど損傷しないレベルの耐震性
・震度6強～7程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性

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すっごく簡単にまとめると
震度6強や震度7などのすっごく大きな地震がきたときに、違いが現れます。

【旧耐震】1度目の揺れでつぶれる可能性がある

【新耐震】1度目の揺れに耐えられるように設計

地震は断続的に続くことがありますよね。
新耐震では、一度目の揺れ（地震）に耐え、
次の揺れまでに安全な場所へ避難できる時間を確保できるように設計されています。

※あくまで目安ですので、それ以上の大きな場合や揺れ方によって異なります。

言い換えれば、【新耐震】でも余震が続けば崩れる可能性はあります。
建物を守るではなく、人命を守るを基準に設計されていると言えます。

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そこで、「旧耐震マンションは購入についてですが」

私個人の意見としては、おすすめはできません！

ただし、立地や価格の面では当然メリットも大きいです。

ざっくりですが、広島では同じような立地で築年数も近い物件で比較すると
旧耐震の方が約20％程度、安く販売されていることが多いです。

つまり、まったく同じ立地・広さの物件があった場合
■築38年【新耐震】物件が3,000万円の場合、
■築42年【旧耐震】物件が2,500万円前後で購入することが可能となります。

また、好立地な物件を購入できるというメリットもあります。
例えば、広島市中区幟町など新築や築浅のマンションであれば70㎡で4,000万円以上はします。

なかなか、4,000万円の物件は手が出ないと言う方も、
旧耐震であれば3,000万円前後から購入することができます。

どうしても住みたいエリアがある！という場合には、
しっかりとリスクを把握した上で検討してみてください。
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次に、【旧耐震】の物件購入を考える上で耐震性能以外のリスクを確認しましょう！

【リスク1】
金融機関によっては、住宅ローンが使えない場合があります。
または、ローンの期間を制限される場合があります。


【リスク2】
マンションの建替は結構難易度が高いです。
しかも、数億円かかります。
また、所有者の4/5が賛成しないと進みませんので・・・


【リスク3】
管理がしっかりしてますか？
修繕積立金が溜まっているかを確認しましょう。
あとあと溜まってませんだと・・・
修繕できないか、費用負担があります。

住んでる方が、ご年配の方が多いと修繕積立金の値上げができない傾向が高い。
年金暮らしの方が多い場合などは厳しいですよね。

【リスク4】
配管などの見えない部分にリスクがあり、
排水管が朽ちて水漏れ、下の階に被害を及ぼす可能性があります。
つまり、加害者になってしまう可能性があり、賠償する必要が出てきます。

※ただし、上記のリスクは耐震性のには関係ありません。
単に旧耐震物件は築約40年以上は経過しているため対象になりやすいです。


【リスク5】
1980年代までは、アスベストが使用されていることがありました。
築年数の古い物件は購入前にアスベスト使用の有無を調べてみてください。

ただし、すべてのリスクに対応することは難しいですよね。

そのようなリスクを見極められる仲介会社を選びましょう。


本日は【旧耐震】について解説しました。
実際には不動産は個別的要因が大きく影響します。
つまり、【旧耐震】であっても管理状況が良かったり、地盤が良かったり・・・
逆に【新耐震】であっても管理が悪かったり、災害エリアだったりすると・・・。

ですので、良い部分も悪い部分も伝えてくれる、不動産仲介（エージェント）を見つけてください。
広島県内で不動産をお探しの方は「いろは不動産」までご相談ください。
全スタッフ宅建士で、あなたの不動産購入・売却をサポートさせていただきます。
お問合せ先は概要欄をご覧ください。


それではまた～