おはようございます。
昨日岩国のお客様から『ういろう』を頂きました。
年を重ねるごとに和菓子や『ういろう』に心惹かれる自分がいます。
『ういろう』大好きです。美味しいですよね♪
さて本日は、
不動産売却の基礎講座④査定です。
査定についての解説です♪
□ 売却を希望している【売却価格】の相場を知っていますか？
□ （住替えの場合）新しい住まいの販売価格の相場観はつかめていますか？
本格的に売却活動や不動産会社に査定を依頼する前に「査定」について少し勉強してみましょう！
ゼロ知識だと不動産会社からの情報がすべてになってしまいます。
信頼できる不動産会社に依頼するなら問題ないのですが、
そうでない場合失敗の原因になるので、ある程度事前に知っておくことは大切です。
【いくらで売れるのか調べる方法】
実際の販売金額は不動産会社に査定をしてもらいますが、
その前にご自分でSUUMOで売却したい物件の類似物件を検索してみてください。
まず同じ【町】で販売中の物件を調べてみてください。
いくつか見て、広さや築年数などからご自宅の価格を考えてみてください。
ちなみに、この類似物件はライバルになる物件です！！
間違いなく、価格を決める際に役に立つ知識なので調べて損はないです！
査定依頼をするときに準備をしておくもの
【査定相談をスムーズに進めるために準備をしましょう】
不動産を売却する際に必要な書類をそろえておくとこで売却査定はスムーズになります。
もし、必要書類などが見つからない場合でも売却査定はできますので安心してください。
• 権利証（登記識別情報）購入した後に司法書士から送られてきた書類です
• パンフレットなど購入時の契約書一式（間取り図または設計図書、確認済み書）
• 住宅ローンの返済明細、関係書類
• マンションであれば月の維持費がわかるもの
• 固定資産税納付
不動産売却に必要な書類が見当たらないがどうしたらいいのかわからない場合には、
■査定とは何を見て、どうやって出すの？
「査定」とは、不動産会社が現在の市況と照らし合わせ、
過去の成約事例など多彩なデータをもとに「売れる価格」を割り出すことです。
・住まいの査定方法には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります
簡易査定（机上査定）
近隣の不動産取引事例や公示価格、
路線価などを基に机上査定をして概算価格を算出します。
簡易査定（机上査定）は、定依頼対象の物件を実際には見ないで
近隣の売り出し事例や成約事例、公示地価といった基礎データをもとに、
文字通り机上で行う査定のことです。
現地確認の手間がない分、スピーディーな回答が得られますが、
おおよその価格のため、実際の価格との誤差が生じる可能性があります。
まず資産価値を確認したい方はこちら
訪問査定
訪問査定は、査定依頼対象の物件を外観だけでなく家の中も実際に拝見させていただき、
より具体的に売却可能金額を出していきます。
実際に現地のお住まいや不動産を訪問し、机上査定の内容に加え、
室内の状況、管理状況、雨漏りなどの瑕疵などもチェックして、
より実際の不動産取引額に近い金額を算出します。
より詳細な査定金額が知りたい方はこちら
一方、訪問査定は、簡易査定のもとになる「基礎データ」と、不動産会社の担当者が現地を訪問して得た「現地の状況」の2つの側面から査定を行う方法です。建物や敷地の状況を見た詳細な報告をもとに査定価格を算出するため、信用性の高い価格を提示してもらえるのがメリット。買い替えを決意し、具体的に売却に向けて動き出したい、リフォームなどを施して住まいの市場価値を上げる努力をしている物件の売却を考えているなら、訪問査定を選択することをおすすめします。
机上査定はある程度の平均相場からの算出であるため、あなたの家がとても状態が良かったり周辺環境や陽当りもしくは風通しがよかった場合でも平均相場となってしまいます。北道路や奥まっている不動産であっても実際にお家の中に入ってみると陽当りや採光が良いなどの場合はプラス材料になります。逆に、南道路でもお部屋の中にあまり陽が入ってこない場合はマイナスポイントになってしまいます。また、プロが見たうえでの内観のデメリットや周辺環境、陽当り風通しが悪い場合などは平均相場より低い金額となってしまう事もよくある話です。そうなると資金計画が大きく変わってしまいご自分たちのプランに大きく影響がでてしまいます。
■新常識！訪問査定に来てもらうのは面倒くさい、まだ売りに出すかどうかわからないから、
などの理由で机上査定を希望される方も多いです。
しかし、査定してもらったら売らなければならないという事はありません。
ご自分の不動産がどのくらいの価値があるのかを正確に知る意味も含めて
なるべく訪問査定を依頼してみてはいかがでしょうか。
また、買い替え計画に対して積極的な提案かどうか、
情報が見やすく整理されているかなどをチェックしてみるのもいいでしょう。
ここからは少し専門的なお話です・・・（興味があれば読んでください‼）
■不動産にはいろいろな価格の種類（名前）があります。
・不動産価格には一物四価といって、日本の一つの土地には四つの異なった（違った）価格があります。
●実勢価格（時価）実際に取り引き（売買）される価格。
●公示価格（公示地価）地価公示法に基づいて、国土交通省が毎年公表する価格。
●相続税評価額（路線価）国税庁が毎年発表する、市街地などにおいて公衆が通行する道路（路線）に付けられた価格。
●固定資産税評価額 固定資産税などを賦課するための基準となる評価額。
土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割が目安。
また、それとは別に不動産売却の流れの中ではいくつかの価格があります。
1.売却希望価格
売主様が希望される売出しの価格です。
少しでも高くご売却するためには売主様しか知らないセールスポイントをしっかり伝えましょう。
大きなマイナスポイントがある場合、隠しておきたくなるものですがしっかり営業担当に伝えておきましょう。
特に雨漏りなどの瑕疵は隠さずに伝えておくことも大事なポイントになります。
そしてご自分の売却希望価格も遠慮せずに伝えましょう。
2.査定価格
査定依頼をすると不動産会社ごとに査定金額に差がでますがそれぞれの不動産会社の最新の周辺取引データや、現在の市況と今後の予測、経験などからの判断により算出した価格です。
3.販売価格
希望価格と査定価格を踏まえて実際に販売活動を開始する価格です。
不動産会社のアドバイスを受けながら、実際に売主様が価格を決めて販売を開始します。
販売開始後も、市況や反響状況を見極めながら、価格の再検討を重ねながら販売をしていきます。
4購入希望価格
買主様がこの金額なら購入したいと思う金額です。
5成約価格
実際に売買契約が締結された価格です。成約価格は一般の方に公表されません。
不動産の多くは値引き交渉が入ることが多くあります。
ですから、取引件数を多く取り扱う不動産会社の方が成約価格データを多く持っており、
相場観・経験ともに信頼がおけるようです。
いかがだったでしょうか、今回は不動産売却の基礎講座④【査定依頼】でした。
次回は実際に依頼する方法などを解説いたします。
