不動産売却の基礎講座 ①不動産売却の流れを知ろう|いろは不動産は広島市で不動産売買を通じて想いや夢を叶える会社。幅広い売買物件・賃貸物件から住宅ローンからリフォームまで!

不動産売却の基礎講座 ①不動産売却の流れを知ろう

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売却の流れ
不動産売却の基本 売却の流れを知ろう!

不動産売却をする際に、基礎知識として知っておきたいのが売却の流れ。
後悔しない売却のための基本的な知識としての売却の流れを具体的にお話しします。

実は不動産売却で失敗する方の多くは、この手順をきちんと踏んでいないことがあります。

不動産の売却は市場経済のタイミングなどもありますが、しっかりと基本を押さえれば失敗しません。
大切なのは基本の徹底です。

知識がなければどの道に行けばいいのか迷うこと必至です。

本日は、【不動産売却流れを解説】繰り返し読んで理解してください。



●不動産売却の3つのステップ
不動産売却する時は、大きく分けて3つのステップがあります。

①準備
②活動
③引渡し

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売却準備

①不動産価格の相場を知ろう

まず不動産を売却することになったら、売却する不動産のおおよその査定額を自分で調べておく必要があります。
よく分からないからといって、いきなり業者任せにしてしまうと提示された査定額が適正なのか否かということ自体が分からない状態になってしまいます。
そのような状態だと不動産を高く売却することが難しくなってしまいます。
そこであらかじめ周辺の物件の価格を調べれば相場が見えてきます。調べ方は簡単です。広島ならまずはSUUMO(スーモ)を見ることをおすすめします。
SUUMOから売却不動産と似た物件を検索してみてください。

似た物件とは・・・
①同じエリア(町村レベル)たとえば広島市中区十日市町 (マンションであれば同じマンションで出ているか確認)
②広さ(㎡数・坪数)
③築年数

上記の項目で【似た物件】を検索し価格を調べてみてください。
そうすれば「なんとなくの価格」が見えてきます。

ある程度価格を把握してから不動産会社へ査定依頼してください。


②複数の不動産会社に査定依頼しよう

自分で周辺の不動産相場を把握したら、不動産業者に不動産の査定をしてもらいましょう。

不動産の売却査定は無料です。

だからと言って、適当にいろんな会社にお願いはしないでください。

理由はシンプルに、無駄・大変だからです。


広島の査定であれば弊社を含めた2~3社に依頼してください!

オススメの依頼先は①いろは不動産②大手不動産会社

【いろは不動産へ依頼するメリット】
①担当者全員が宅地建物取引士(国家資格保有者)
②平均の不動産業界歴10年以上で安心
③地域密着で広島のことを徹底的に知り尽くしている
④小回りが利いて、スピーディな対応
⑤大手不動産会社では、あまり行っていない自社での買取保証サービスあり
⑥ご自宅に住み続けながら、売却して現金を確保するリースバックサービスあり


【大手不動産会社へ依頼するメリット】
①大手ならではの安心感(契約書類などの質の高さ)
②資本力を武器にした広告力
③全国的なネットワーク


査定時の対応を見て最も信頼できるところに依頼しましょう。

不動産屋にも得意な分野というものがあり、賃貸が得意な業者や開発事業が得意な業者、
今回の話していく不動産売却というジャンルに強い不動産屋というものが存在します。

当然、不動産売却に強い業者を選択することが良い査定をしてもらう上での条件。

当たり前ですが、専門としている業者の方が慣れているので契約が成立する可能性は上がります。

また複数の業者に任せておくと査定金額も大きく変わってきます。

2.3社のアドバイスを基に価格を決めてください。

③媒介契約(売却依頼の契約です)

査定してもらった会社の中から1社と契約します。

一見、高額査定の業者ほど良いと思ってしまいますが、査定額に惑わされず納得できる業者にお願いするのが鉄則です。

査定額が高いということは勿論、売却価格は高くなり売却者は高収入を手にすることになりますので、査定が高い業者を選択してしまいがちですがこの考えは大変危険です。

まず査定金額というのは、その価格で売却が決定しているわけではありません。

不動産というのは売却者が不動産業者に売ってお金をもらうのではなく、売却者が不動産業者を仲介業者として間に挟み購入者を見つけてもらうという算段が取られています。

そのことから購入者が現れ初めて売買が開始されるのです。

ということは査定金額というのはあくまで暫定的な金額でしかないのです。

高額な査定額だからといって周辺の物件よりも高額になってしまっていると、売れた時はラッキーですが売れ残るというリスクは高くなります。

査定額が高額だからといって、その値段で売れるとは限らないのです。

高額査定ということ重視しすぎないように気をつけましょう。


④売却の準備

売却価格を設定します。
売却できるまでのシミュレーションをしっかり行うことが大切です。

価格設定に無理があると不動産が売れ残ってしまう可能性が高くなりますし、媒介契約の形態も自分に合ったものにしないと契約は上手くいきません。

ではこの媒介契約というものを詳しく説明していきます。

【3種類の媒介契約】

一般媒介契約
一般媒介契約というのは後から出てくる契約とは違い、1つの仲介業者だけではなく複数の業者と同時に契約できるので、各不動作業者の購入者候補を獲得することができるメリットがあります。
また行政が推奨している契約期間は原則3ヶ月ですが、契約期間の制限もありません。
自由度は非常に高いですが、期限がないので業者の力の入れ具合が弱くなり物件が売れ残る可能性もあります。

専任媒介契約
契約期間が3ヶ月と定められており、その期間内での動産売買を行います。
「専任」という言葉通り、一般媒介契約とは違い一つの仲介業者にしか依頼がかけられません。
3ヶ月の間に2週間に1回契約の進行状況を売却者に報告する義務があります。
レインズという国が認めている不動産物件情報システムに媒介契約後、7日以内に登録しなければならいという特徴もあります。
3ヶ月の期限内に不動産を売却しないと信頼度を失い、他の業者に乗り換えられてしまう恐れがあるので、不動産売却に力を入れてもらえる契約です。

専属専任媒介契約
契約期間が3ヶ月定められていて日数は違いますが、レインズに契約ご5日以内に登録、売却者への契約進行状況の報告を1週間に一度報告しないといけない義務があり、専任媒介契約によく似ているのが特徴です。
しかし一般媒介契約と専任媒介契約とは違い、その仲介業者がお客様としか契約が結べないという制限があります。
この契約だと自分で見つけてきたお客様とは契約ができません。
専任媒介契約と同じく3ヶ月の制限があるので、不動産売却に力を入れてもらえる契約です。
以上この中からどの契約が自分にあっているのかを考えてから選んでいきましょう。

売却理由や物件によってどの契約を結ぶべきかは異なります。
詳しく、知りたい方はいろは不動産へお問合せください。

メールアドレス:info@i68.co.jp
【売却査定の媒介選択についてのご相談】とご連絡いただければあなた様に適した媒介契約をご説明いたします。


販売活動

インターネットやチラシ・テレビ・ラジオ・雑誌など様々な媒体を利用します。
いろは不動産には、長年不動産マーケティング(広告)を専門にしてきたスタッフがいるので、集客力には自信があります。


⑤見学・内覧

住みながらの売却と空室不動産の売却では大きくことなります。
基本的に空室不動産の場合は不動産会社に鍵を預け適宜案内してもらいます。

住みながらの売却は、案内のタイミングで部屋を綺麗にする必要があります。

明るさや清潔感、温かさなどは好印象を与えます。


⑥交渉

購入を希望する人がいれば条件の交渉を行います。
仲介業者から届く書類を見て情報を確認した上で希望者との交渉のテーブルに着きます。
とは言え交渉は不動産会社が行いますので安心してください。


⑦情報開示

売却を希望する人には必ずその物件の瑕疵(欠点や難点)についての説明をします。
包み隠さずすべて正しく説明しましょう。後のトラブルの原因となります。



⑧売買契約

情報開示の上でお互いの売買の条件が整えば契約となります。
この時手付金を受け取ることになります。

金額があまりにも少ないと途中で契約を気軽にやめられてしまうので、このようなパーセンテージである程度の緊張感と自覚を持たせます。


引き渡しまで


ローンや抵当権の手続き
ローンの解約や抵当権を抹消します。
不動産ローンが返済されていない場合、その分は当然返済しなくてはなりません。
不動産を売却したお金をローン返済に充てて完済してしまえばよいのですが、その売却したお金がローン返済の金額に満たなければその分を自腹で返す必要があります。
自分の借金なので返済するのは当たり前ですが、もともとローンによる借金なので一括返済が基本です。
ローンが返済できなければ抵当権は破棄できないのでそのことは把握しておきましょう。


決済

売却価格から手付金を引いた残金の受取です。
決済手続きをする場所は、売り主が指定することができます。


引っ越し準備

引き渡し日前に引っ越しを完了します。


引き渡し

以上で不動産売却が終わります。



いかがだったでしょうか。
全体の流れを知れば、スムーズに計画ができると思います。
不明な点があれば、お気軽に「いろは不動産」へご連絡ください。

電話:082-836-6955
メール:nono@i68.co.jp

広島市不動産査定・売却・買取・リースバックは、
いろは不動産へお任せください!!

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