不動産売却の基礎講座 ⑧売出価格を決める方法|いろは不動産は広島市で不動産売買を通じて想いや夢を叶える会社。幅広い売買物件・賃貸物件から住宅ローンからリフォームまで!

不動産売却の基礎講座 ⑧売出価格を決める方法

おはようございます。

いろは不動産の能野です。
近日中に広島の不動産取引解説動画をYouTubeにアップします。
よくある質問なども合わせて現在作成中ですので、本ブログと合わせてご視聴いただけれると嬉しいです。

今回は売出価格の決め方について


売出価格は不動産会社からの査定を基に決定してください。

不動産会社はシステムを利用して販売価格を割り出しています。
住所や築年数、間取り、方位、建築方法、道路幅、敷地面積、建物面積、設備・・・・
様々な観点から、戸建であれば敷地の価格と建物の価格を算出しています。

その他にも、代表的な査定方法は以下の3つです。

取引事例比較法
査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、
売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。

原価法
建物について現時点で新築した場合の価格から、
築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法。

収益還元法
賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される
収益から価格を割り出す方法。
1年間の収益を利回り(還元利回り)で割る「直接還元法」と、
一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」がある。


かなり上記はテクニカルなので、なんとなく理解していただければと思います。

※実際に売主様が注意すべきは、ズバリ【買主目線】です。

不動産売却は買主視点に立てば、価格設定は簡単です!

まずは、広島で一番多く不動産購入検討者が利用してい
SUUMO(スーモ)を使って、売却物件のライバル物件を検索してみてください。


その中に「あなたの物件」が登場した場合どうかを想像してください。

ライバル物件とは、同じ地域(例えば、広島市安佐南区大町)で、
価格帯や築年数や敷地建物面積が近しい不動産です。

・価格は前後500万円  【売出価格】2,000万円だとライバルは1,500万円から2,500万円です
特にSUUMO(スーモ)では、500万円ごとに価格を選択できるので、前後500万円で検索される方が統計上多いです。

・築年数は昭和56年(1981年)の前後で大きな境界線があります。(56年6月1日から新耐震)
→昭和56年6月以前の旧耐震では、住宅ローンや税制優遇で不利になる場合があります。

いよいよ住まいを売出します。

売りに出した瞬間から住まいは“商品”となります。

ですので、買ってもらうための努力は必要です。
ちょっとした心配りと気遣いが見学者の購入意欲を促します。

私自身も自宅を売却した経験がありますが、売主として重要なポイントは2点です。

【ポイント1】写真撮影や動画撮影を大切にする。

インターネットやSNSでお客様を集める上で最も大切なのが写真です。
「インスタ映え」などの言葉が流行語となるほど、見え方は大切です。

不動産会社が自社の不動産を売却する際には、リフォームしたり、
家具を置いたり、プロのカメラマンに撮影してもらうなど、徹底的に見え方に拘ります。

そこまで、時間や費用をかける必要はないですが、
撮影前にはできる限り片付けを行い生活感がでないように努めましょう。

なかなか大変な作業ですが、このひと手間が大きく売却価格に影響します。

弊社では、ハウスクリーニングを代行したり、
モノを移動させながら撮影をするなど、最大限のサポートのもとで撮影させていただいています。

【ポイント2】案内前には掃除と換気を行う。
忙しいと思いますが、案内前には掃除を行ってください。
また、各家庭のニオイは必ずありますので、案内前には各部屋を開けるなど換気をしておいてください。


今回は売出価格についてでした。